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主持人：各位媒体朋友，下午好，青睐参加佳兆业有限公司有限公司2017年全年业绩发布会。首先让我讲解今天参加的管理层，他们分别是：佳兆业主席兼任继续执行董事郭英成先生；高级顾问谭礼宁先生；独立国家非继续执行董事饶永先生；行政总裁兼继续执行董事麦帆先生；财务部总经理吴建先生。在首先不会由麦总为大家讲解业务未来发展，之后吴总会带上大家一起总结公司的财务展现出，最后是解说环节。

我现在把时间转交麦总，谢谢！麦帆：敬重的各位媒体朋友，现在由我为大家讲解佳兆业集团2017年营运总结以及2018年的未来发展。2017年的总结不会概括为三大亮点：一是主营地产业务维持较慢发展、二是深化大湾区市场布局、三是多元业务构成可持续竞争力。2018年的未来发展也不会总结为三大策略：一是做强做到精房地产主业、二是已完成大湾区全布局、三是充分发挥多元化优势抢占市场先机。

下面我们一一进行。2017年的营运三大亮点，第一是主营业务维持较慢发展。

集团年初销售目标是400亿，去年11月我们又根据销售情况调整10%，全年最后获得450亿的销售，已完成年初目标的112%，创历史新纪录。物业销售证实收益较2016年也就是上一年度有将近90%的快速增长，体现集团核心业务全面完全恢复且快速增长。集团大力做到国家大湾区战略带给的历史性机遇，减缓布局大湾区市场。年内通过多元化渠道补足土地储备，截至去年年底，大湾区土地储备按全域土地储备约60%。

大湾区旧改为储备占到全域原有改为储备约98%，原有改为储备的项目占到面积较2016年面积快速增长近1倍，超过了2400万平方米。集团前瞻性自由选择国家政策反对且前景较好的新科技产业、大身体健康产业展开布局，强化自身综合营运能力，为新形势下可持续发展忠诚坚实基础。

主营业务。2017年集团主营地产业务持续保持快速增长，合约创历史新纪录超过450亿元，较2016年有50%的增幅，合约销售面积大约280万平方米，均价每平方米超过16000元，合约销售面积的均价同比快速增长多达20%。证实收益方面，证实收益均价年快速增长55%，每平方米14000元，证实收益的面积快速增长20%，超过224万平方米。由于同比的更好的一线和二线重点城市低毛利项目，所以我们的证实金额较去年有86%的快速增长，超过312亿。

从合约销售的产于来看，去年集团减缓发售大湾区的项目，该区域销售沦为2017年合约销售的主力，年内销售金额约56%，在大湾区过半，另外还有21%来自长三角。按照城市区分，深圳、上海、广州贡献率多达了总的贡献率的一半，其中尤其是深圳佳兆业城市广场、深圳前海广场、广州佳兆业广场等项目的展现出较为类似。另外重点二线城市贡献率超过44%，主要是南京、杭州、贵州、长沙。

证实收益方面，2017年进账的项目中，大湾区的项目占到比达52%。按城市区分，一线城市44%，二线城市52%。

第二个是关于土地资源，佳兆业土地资源储备分成两个：一个是土地储备、一个是原有改为储备。在土地储备方面，截至2017年公司在全国共计2200万平方米的建筑面积的土地储备，其中80%在一线或者重点二线城市。2017年集团于全国追加土地储备全域面积是314万平方米，菁英的城市还包括广东的中山、浙江的嘉兴、绍兴和河南郑州，更进一步深化了大湾区、长三角及环北京地区的战略部署。大湾区土地储备是1300万平方米的建筑面积，占到整个2200平方米的建筑面积的58%。

整个大湾区的土地获值多达3000亿元，其中深圳多达50%，广州、惠州各占到20%。这是土地储备。在原有改为储备方面，集团在原先的深圳、广州、上海、珠海、上海储备的基础上，在全国范围内展开了较慢的全面的旧改为经验的输入。

2017年集团新的转入中山、惠州、东莞、佛山的旧改为市场，截至2017年底集团共计享有占地面积大约2400万平方米的旧改为储备，其中深圳是890万平方米，广州是576万平方米，中山是610万平方米，惠州是270万平方米。这里做到一个区分，刚才前面说道的2200万的土地储备是建筑面积，大湾区的1300万土地也是建筑面积，是还包括在2200万里面的。后面说道2400万的原有改为是占地面积，占地面积我们按照容积率、贡献率等等粗略估计，公司自有储备的旧改为建筑面积应当是5000万平方米，主要是广州、深圳、珠海、中山。

这个粗略估计的获值有1.5万亿，这些预计将沦为我们集团业绩发展腾飞作出巨大贡献。第三个亮点是多元化构成可持续发展的竞争力。面临国家经济结构调整，集团积极探索在新的经济下的发展机遇。集团大力布局国家政策反对且发展前景较好的新科技、大身体健康、文体旅游等产业领域，以增强自身定位展开转型挑战的能力。

年内集团以1亿美元的代价向主要股东并购专门从事科技产业的南太地产17.7%的权益。截至目前集团持有人南太地产的股权早已超过24.50%的股权。该公司在深圳市宝安区享有云创城和云创谷三幅工业用地，未来不会研发成科技产业园区，此次投资为佳兆业集团在科技产业领域的发展获取较好的机遇。

此外，我们以人民币17.6亿元的代价，并购专门从事互联网营销的明家联合有限公司股东的21.25%的股份，该公司专心于移动营销业务，其营销能力、经营规模在业内早已有十分好的口碑，未来公司将不会以互联网营销保有为入口，纵向统合佳兆业现有的业务板块，更进一步充分发挥它的创造力。同时集团强化在大身体健康领域的布局，年内集团获得在港股主板上市公司佳兆业身体健康集团也就是美加医学的控制权，更进一步股权至41.24%。此外，集团以人民币大约21.87亿元之代价，并购主要专门从事血液制品生产及销售的大力发展生化18.57%股权。

该公司乃市场上为数不多的具备血制品生产许可的A股公司。本次并购将作为佳兆业转入生物制药领域的切入点。多元化布局优化了佳兆业的资产结构，提高了综合运营能力和外用风险能力，更佳地为房地产主业服务。

这是2017年的总结。2018年的发展策略：第一，集团继续做强劲做到精房地产主业，并在确保利润的前提下合理发售规模扩展。第二，已完成大湾区市场仅有布局。

第三，集团积极响应国家声援，充分发挥自身的竞争优势，大力布局特色小镇和出租市场，守住发展先机。从目前整个市场来看，广西房地产市场调控政策之后，中央及各地政府关于房地产机制的实施，出租举将沦为租房市场的主要结构。预计2018年的一线和重点二线城市还是有快速增长空间，为此集团将根据市场情况变化，灵活性调整销售策略，择机决定项目入市销售。佳兆业集团2018年可售资源大约84万平方米，获值大约1270亿元，为此，集团今年的销售目标订为人民币700亿元，较2017年有56%的快速增长。

二是已完成大湾区的布局，维持集团在大湾区的先行优势，在大湾区国内九个城市中佳兆业目前耕耘的城市有深圳、广州、佛山、东莞、惠州、中山、珠海，去年我们早已正式成立了江阴公司，已完成在大湾区九个城市的全布局。城市更新方面，集团一方面大力前进现有的旧改为项目，比如在过去一年里深圳地区的旧改为项目中佳兆业的未来城早已开始预售，目前销售情况较好，这些原有改为项目为集团收益贡献奠下了基础。

一方面集团不会减缓原有改为项目的价值获释，庆贺原有改为项目的收获期。此外，公司在广州白云区的旧改为项目未来将会上半年已完成申请，项目总建筑面积是50万平方米。第三个充分发挥多元化优势抢占市场。

获益于集团的新科技、大身体健康、文体旅游享有的资源，集团年内因地制宜、产业亲眼为指导思想，构成了科技智慧小镇、身体健康桃源小镇、文体活力小镇以及旅游特色小镇四大产品线，全国22个城市签订了30份战略合作协议。未来根据自身发展的必须选择性的落地和签下特色小镇项目，探寻最合适当地产业发展的经营模式。

同时，集团将重点注目全国五大核心城市群和一带一路沿线核心城市，找寻当地交通较好、具备较好特色产业基础等生态旅游资源的项目，这些项目以产业、旅游、居住于、商业四轮驱动，为集团创意城市营运模式奠下基础。出租市场方面，集团积极响应国家声援，坚决房子是用来寄居的，不是用来油炸的理念，大力扩展长租公寓项目，服务居住于功能。集团计划在深圳、上海、惠州等地发售长租公寓，深挖房地产存量，为城市新的青年、新的阶层获取综合优质的空间以及服务。

我们的目标是重点扩展一线城市的核心物业，舒缓一线城市的居住于压力，打造出行业品质标杆，较慢构成规模，通过升级佳兆业的自身物业以及盘活市场的存量物业，构建价值再生，服务提高。以下就是我的理解。下面有请求吴总共享。

吴建：大家好！下面由我为大家总结集团2017年的财务展现出。首先，关于盈利情况，2017年本集团的95%的销售来自于物业销售，销售收入由2016年178亿快速增长到2017年的328亿，快速增长84%。

第二，公司的毛利率由2016年的23亿减少到2017年的89亿，同比快速增长286%，毛利率由2016年的13%减少到2017年的27%，快速增长14%。销售收入和毛利率双双快速增长有三方面原因：第一，一二线城市销售收入有所增加，结转收益不会快速增长较慢；第二，结转面积由2016年的187万平方米，减少到2017年的224万平方米，快速增长220%。

节转均价由2016年9000元快速增长至2017年的14000元，增幅55%。以上三个因素导致我们销售收入和毛利润双双快速增长。公司的净利润由倒数三年亏损，2016年的亏损3.5亿提高至2017年的盈利30.4亿元。

公司的EBITDA快速增长由2016年的16亿升到2017年的110亿，同比快速增长588%。公司的核心净利润也由2016年的净亏损42亿提高至2017年的净盈利24亿，公司的地息确保倍数由2016年的0.24倍下降到2017年的1.4倍。所以董事会建议宣告发放2017年期末股息，建议每股发放港币0.11元。

再行看一下资产负债情况，资产总支由2016年的1658亿快速增长到2017年的2134亿，同比快速增长29%。主要原因是集团享有发展中的物业、只做到销售的、已启用的物业和手头的现金三大因素造成。

2017年的杠杆比率和2016年的杠杆比率保持约非常。再行看关于资本结构与期限，累计2017年的12月31日，本集团有息负债余额为1111亿，其中大约20%在一年内需偿还债务，其余的80%的偿还债务期限是2到5年。

负债结构、负债期限维持稳定。2016年贷款的平均值期限为三年，2017年贷款期限为3.3年，2017年集团的有息负债加权平均融资成本是8.27%，整体而言，2017年的财务状况较2016年更为务实。以上为本集团2017年财务状况详细的分析。详细的情况请求查询我们在港交所网站上公布的涉及公告。

谢谢大家！主持人：现在是解说环节。管理层青睐媒体发问。现在有请求第一个发问。

发问：感激管理层的讲解，我是来自智通财经的，有两个问题求教管理层。第一，公司目前已售并未结转的获是多少，什么时候证实为收益，这部分的获值毛利率水平不会是什么水平？第二，公司在销售额和净利润方面就是未来三年不会有一个什么幅度的快速增长提示？谢谢。吴建：早已销售结转的收益有多少，因为房地产行业的特点，一般销售后一到两年可以证实收益，预测2018年结转销售收入在450亿到500亿之间，2019年会在550亿左右，所以倒推的话我们已售并未结转收益大约在900亿元左右。

第二个问题是关于毛利率的问题，刚才在我的共享中看见我们2017年的毛利率是27%，因为国家宏观调控在大大地减少，房地产行业也面对着这样的行情和形势，我们一方面要减缓对自身管理的市场需求，一方面也要维持毛利率急剧提高。大约是这样。谭礼宁：从刚才的数据来讲，假如你看我们的财务报表，里面295亿早已销售了收了人家的钱，大约缴了8出的钱，销售并未结转的大约370亿左右，按我们财务报表的数。

发问：恭贺一下你们今年派息，可以跟我们谈一下收益比例，因为今年同行内港股为首的较为多，往后不会怎么平这种差异？不会怎么派系？刚才谈我们转入几个城市，转化成土储的有多少，尤其是土贮跟我们现在一些核心的深圳的项目，现在主要是惠州、佛山那些，毛利率差异在什么水平？谢谢。谭礼宁：我们从派息的角度谈，今年是我们利润的20%，在港股里面大约是三到五成的水平，现在我们主要是看现金流做到派息的提示，未来销售快速增长的时候这个比例我们期望可以提高的，我们2014年派息的时候大约是在30%左右。

发问：我是来自证券时报的记者胡培军。今年金融贤监管去杠杆之下，我想问一下管理层怎么辨别融资环境放宽对公司的影响？同时我也看见公司最近邀了原人民银行深圳分行的行长加盟管理层，他的加盟对佳兆业意味著什么？佳兆业在金融板块不会会有新的布局？谢谢。郭英成：谢谢。

只不过我们集团产业是多样化的，佳兆业在地产以外也在减少一些别的业态，我们也青睐张先生重新加入我们董事局、重新加入公司，需要为集团未来的发展作出贡献。关于今年的宏观形势、融资环境、融资成本认同比去年缜密，我看见这个情况也在做到一些长年的部署，比如说融资时间的缩短、融资成本今年来说应当不会升。佳兆业好就好在产品产于主要是在大湾区占到比较为大，所以我们在这一块是对于现金流的销售方面占据非常的优势，因为佳兆业有个类似情况，我们是一级二级同步做到研发的，我们期望需要在毛利率和风险这一块获得更佳的巩固和提高。谢谢。

关于原有改为的问题，原有改为是佳兆业的主业，我们是一级二级同步，原有改为每年在广州、深圳，我们在大湾区需要获取占地面积80到100万平方米，容积率5的话就是400万到500万，预计今年在广州深圳和上海交80万平方米的占地面积。谢谢。

中国企业家记者：我有一个问题想要求教你，去年通过并购沦为明家联合的有限公司股东，明家联合和乐视有一笔6000万的债务，不告诉这笔债务了了没？我告诉您和孙宏斌很熟，不告诉是不是探究过这个问题？前两天孙宏斌孙总证实了对乐视的并购是告终的，我们转入TMT领域感觉是十分流畅的，您有什么经验可以共享吗？郭英成：我们转入明家研究了很久，我们有很多土地是科技产业用地，明家是做到互联网销售和科技类的，对佳兆业来说起着十分大的互补作用，至于跟乐视有一个债务问题，我想要找寻法律途径需要妥协。我们也解读乐视，我现在看乐视也不代表告终，我尤其敬重贾跃亭，我们是老朋友。中国企业家记者：你跟孙总之间有过交流吗？郭英成：没，但我们是好朋友，因为不打不相识。谢谢。

主持人：谢谢郭总。媒体：大家好，我是来自新浪乐居的媒体，我从财报看见2017年公司拿花上了130多个亿，追加拿地较为较少，管理层对这一块是怎么布局的？未来集团在非公开发表土地市场的土地贡献不会占到整个集团的比例大约是多少？郭总：我们刚才谈我们是一二级同步，在公开市场认同不会竞争。

我们在原有改为方面，在一级研发这一块，我期望需要贡献更好的土地，对我们是一个相当大的优势。今年我们也不会特别是在粤港澳大湾区，我们不会拿地、减少土地，尤其是我们新的转入的城市不会减少一些土地。

谢谢！媒体：有三个问题。第一个问题，年内佳兆业构建了扭亏为盈，想问一下2018年和接下来几年公司的净利润，管理层大约是怎么看的？大约一个怎样的增幅？另外，佳兆业年内大股东了几家上市公司，想问一下公司频密投资这几家上市公司的方向和目的是什么？刚才有提及说道和明家和美加医学有一些合作，在与主业协同方面，为什么和其它企业合作不是采行大股东公司的形式？第三个问题，年初公司为首了一个管理层转入ST生化（音），想问一下公司目前和ST生化的管理层是不是一些交流或者是谈判？接下来是不是采行更进一步的动作？谢谢！谭礼宁：第一个问题，我们的上市公司无法给任何的盈利预测。刚才吴总早已说道了，我们今年打算进账是多少，我们是不能给这个答案的。

郭总：只不过我们并购明家，我们原有改为里面是不有可能批的都是住宅，它里面都有有所不同的医疗、科技用地，所以我们和明家合作，我坚信对佳兆业的变革、对拿地的成本是有相当大协助的。我们也为首了几个管理层，早已在管理明家，我们期望今年明家的利润和发展规模不会比去年更佳。ST生化我们现在是好朋友，在商言商，确实说道朋友是朋友，我们之前也不过于了解，我们知道是好朋友，因为很多法规申请还在完备当中。

认同的，我们在未来的生物领域，佳兆业认同是不会努力学习，我们的发展规模不会占到在总资产里面的5%左右，我们实在是较为理性的。同时对生物这一块，国家也好、香港也好，政府行业都是大力希望反对的，所以我们期望未来在这个领域当中可以分一杯羹。生物这一块血液制品，我本来是自学这个的，所以较为煮。

生物这一块血液是龙头，生物的龙头认同是血液制品，我们期望这一块有更大的发展空间。媒体：只不过想要求教一个关于公司的发展战略的问题，因为看见你们对特色小镇、还包括农村比较来讲也是有一点投放在30多个项目的。

现在市场上对特色小镇的盈利模式，还包括是不是不会知道赚也是有相当大的争议。我想问一下公司对于在城镇市场的发展的预期是什么样的？可不可以也透漏一下，在政策方面、拿地方面有可能有一些补助金，或者说不会会尤其低廉？谢谢！郭英成：特色小镇也是号召国家战略，政府尤其希望经商，国家要发展，特色小镇回头在前面是好的。当然特色小镇能制成，在政策方面、在成本方面认同不会较为较低，所以我们也在尝试，我们有投了30多个项目，我们在一个一个的实行。比如说我们的身体健康小镇和科技小镇会会回头在前面，文体旅游小镇我们不会融合在一起。

所以现在我们有几个板块，对未来的发展方面能起着一个十分大的起到。谢谢！主持人：谢谢郭总！我宣告，今天的发布会圆满结束，谢谢各位的参予！。

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