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车站上千亿新台阶的龙湖，在2017年中期业绩会上，升至了全年销售目标：1500亿元。龙湖就像个杨家司机小心开着车：这次公里/小时它油门踩得冷静，但并不轻敌。细心检视这位杨家司机的行车记录，不会找到他还有很多小心的好习惯：胆大心细，上半年拿地数量40块，比去年同期16块下跌150%，清净负债率却降至56.2%；目视远方，投资性物业租金上半年减28.8%至11.4亿，2020年商业租金目标60亿，长租公寓20亿小心，侧重将驾驶员状态维持皆好，正是龙湖过去及未来，仍然宿老的发展思路。当下房地产市场大大呈现出周期性和政策性，企业唯有小心驾驶员，才能讫得大位，回头得近。

而在远方，龙湖虔诚中国房地产这条大路，将步入时代性的大机遇。如龙湖集团董事长吴亚军所言，现代化、城市化背景下的人口迁移，在中国版图上新的产于，不会带给房地产新一轮发展动能，龙湖对行业充满信心，将为这个机遇作好打算。以下为2017年龙湖地产中期业绩发布会，龙湖集团董事长吴亚军、继续执行董事兼任首席执行官邵明晓、继续执行董事兼任首席财务官赵轶答记者问国史：关于市场Q:管理层曾传达对明年内地房市慎重悲观，行业周期到明年有可能开始变化。直说这个观点是不是没有转变，公司否做到打算，今年销售额提高这么低，明年否有相当大下降？邵明晓：按过去几年看，基本每三年一个周期，跟调控有关系。

不过，当前调控方式跟过去仅次于有所不同在于因城施策，同时也可显著看见，房地产调控是在均衡中展开，主要看经济增长速度，还包括新旧动能切换。同时，我们也高度注目长效机制，现在已经常出现端倪，比如北京经常出现共计产权，减少很多人转入大城市的买房门槛。第二，租售同权在很多城市也已开始，租房可作为落户城市的条件。再就是房产税也在紧锣密鼓铺排中。

面向未来，整个市场房价像去年这种涨幅，认同会再有。综合上面几个因素，我们辨别明年房地产市场较为稳定，在这当中，我们更加注目微观，注目城市之间的轮动分化，比如当前一线城市和领先二线城市，房价很高，但一些普通二线城市不会有机会。吴亚军：我们对房地产行业仍然充满信心。

在人类的历史上根本没经常出现过，像现在这样一个工业化、现代化和城市化的进程，这是时代的一个大机遇。这个大机遇现在并没已完成，特别是在是城市化预示的人口在中国版图上新的产于，不会给房地产带给新一轮的发展动能，龙湖早已为这个机会作好打算。因此，房地产行业从近期来讲，是看供需、看货币，但是中期要看城市的产业结构，长年是看人口迁移，还包括人口的流向流入和素质结构，能否给定消费升级和新旧动能的切换，产生新的全球产业竞争力。从中长期来讲，我们对这个行业充满信心，要逃跑时代的机遇，但是从短期来讲，必须小心操作者，因为行业还是不会呈现周期性和政策性，当遇上政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要小心驾驶员。

Q：能无法明确的讲一下新旧动能切换是什么意思，跟龙湖的布局有怎样的关系？邵明晓：新旧动能切换政府已全力推展，过去中国经济的快速增长高度依赖基础设施、投资和出口，近几年中国通过产业升级和城市化进程对城市群展开新的布局，构建夹住内需，性刺激消费。在此过程中，房地产起了十分最重要的起到，一方面解决问题了居民居住于的市场需求，另一方面也造就了上下游行业的发展。房地产企业的机会在哪里？中国早已开始布局十纵十横的高铁网和城市内部网格化的地铁网，我们注目到了一些大城市，轨道交通的总里程都规划在500公里以上，甚至有个别城市超过了700公里。

这些带给什么呢？未来不会经常出现大量空间上、交通上的节点，由此很多新的产业布局就不会构建。现在很多城市的转入门槛在减少，一些城市早已开始实施政策，更有年长高素质人群。未来14亿的人口中，约有10亿的城市人口不会新的流动，更慢地向城市核心区。

对龙湖来讲，我们现在早已不具备较为全面的能力，还包括住宅研发、商业运营、长租公寓上的能力，还有TOD项目的建设和运营能力。龙湖很多天街都是地铁上盖，不久前我们在重庆夺下的沙坪坝项目则是高铁和地铁双铁上盖。我们不会根据这些新形势做到铺排，坚信未来还是有相当大的机会。

Q：现在内地周期是处在一个怎样的阶段？龙湖下半年铺货，不会集中于在哪些地方？对利润率不会有什么样的影响？邵明晓：今年上半年我们看见市场仍然十分疯狂，背后的原因在于，过去的两年去库存的效果十分好，我们看见一线和二线城市库存的量，都是严重不足10个月的，而像2014年，大约是在16个月左右。这些大城市的市场需求很充沛，供给却没那么多，所以造成市场在上半年仍然十分火。但是我们也注目到，很多城市开始通过行政手段实行调控。

其次，货币政策，还包括未来的长效机制，还是期望房地产稳定，这是我们对整个周期的辨别。今年下半年，有一些城市有可能慢慢地往下走，从龙湖的节奏来讲，大量的货前置到上半年可供出有，所以上半年我们的销售十分强大。从现在看，一些热点城市的市场热度仍然较为低，还包括土地市场的热度较为疯狂，。比较来讲，龙湖在环渤海、长三角、华南和西部的布局供货比较较为平衡，我们不会根据市场情况减缓去化。

关于投资Q：年初管理层曾提到，因为去年拿地较为多，今年不会减慢拿地节奏。但上半年拿地多达千万平。龙湖是不是有点逆周期拿地的偏向？接下来是不是也是这个思路？邵明晓：上半年我们拿地总权益面积646万平方米，销售额926亿，回款展现出也较为好。

主要的原因在于去年下半年，我们已预判到今年市场状况将是前高后较低，所以对今年供货节奏做到了适当调整，把三季度的供货都提早到了上半年。因此，整个上半年的销售十分好，刚好又跟上在我们的目标城市有适合的土地供应，所以就卖给了。

后面拿地节奏，我们不会根据回款和整个资产负债表的情况来展开决策，我们的净负债率将掌控在60%以下。Q：怎么看来当下的土地市场？公司不会会去考虑到拿谦和的地，主要集中于在哪些区域？龙湖的货较为集中于在禁售的一二线的城市，对毛利率有何影响？邵明晓：龙湖仍然探讨一线和二线核心城市，择机转入到大都市圈的一些周边城市，这个策略没逆。今年上半年，我们回款、销售情况都十分好，所以逃跑了一些机会，在目标城市做到一些布局。

从下半年来看，我们要根据市场情况相机而动。我们过去3年拿地的价格还是不俗的，2016年买了770万方土地（权益口径）2015年是买了320万方土地（权益口径）。

这些地，都符合了我们的25%到30%毛利这样目标。面向未来，我们还是不会按照这个标准，来铺排我们的土地指标。

关于财务：Q：今年龙湖第一次发放中期股息，这个政策不会会仍然持续，全年派息计划是怎样的？吴亚军：关于派息亲率，我们不会考虑到长年的现金流和收益状况。一旦确认了派息率及派息政策，我们不会比较平稳，会只能上调，除非遇上类似情况。

今年中期派息后，今后不会在上半年、下半年分别做到派息。赵轶：过去倒数三年，龙湖每年提高收益比率5个百分点，2016年派息亲率超过35%，现在还没确认不会会提高，但最少会叛，我们不会在2017年全年业绩公布的时候证实，而且如果整个行业较为身体健康的话，有机会更进一步往上提。Q：今年下半年龙湖融资计划是怎么样的？ 赵轶：下半年龙湖有一些融资计划，比如现在手里80亿元熊猫中期票据额度，在7月份顺利发售20亿元，我们下半年可以有自由选择的在适合窗口发售只剩的60亿元。如果下半年还有美元债机会，我们可能会再行申请人额度。

明年一月份，龙湖有一笔10年期的美元债可以归还；明年四五月份，龙湖不会有20亿人民币点心债届满，这两笔债的成本都在6.75%。坚信彼时，龙湖不会更进一步变长账期。

未来，龙湖不会保持保守杠杆政策。全年清净负债率掌控在60%以下，整个发展基于身体健康的业务承托。Q： 7月龙湖发售熊猫中期票据，最初文件表明五年期和三年期票据是10个亿，最后发售五年期3亿筹措资金，为什么？龙湖怎么评判发债窗口优劣？龙湖可有考虑到内地abs市场？赵轶：总结整个发债过程，其中有双向回拨机制。

龙湖中期票据初始发售规模是10+10，即5年期、3年期各10亿元，但在发售过程中监管机构彰显权利，根据市场双向流动去调整。目前国内债市整体行情一般，龙湖熊猫中期票据能放得出结论且成本高效率，难能可贵。在银行间市场，只有确实优质的企业才有机会融资。关于接下来龙湖每次发售的额度会过于大，不会陆陆续续把60亿的额度用完了，有效期大约是两年，不会给我们充足的战略空间。

另外龙湖在国内的融资渠道，除了必要融资外，我们还特别强调研发债融资，龙湖跟四大国有银行都是战略合作伙伴，此前两个月的贷款还能在基准利率下浮5%的水平。龙湖目前大约有700亿的银行授信，已用于额度是200多亿。

所以龙湖会过分倚赖某个渠道，某个渠道好的时候，我们多用用。某个渠道遇到困难，或者遇上市场波动，我们就不去摸。关于ABS本质上还是债务，所以龙湖可能会注目，但是我们不会根据现有渠道做到成本和收益的较为，做到权衡。未来如果中国确实发售权益性的REITS，我们不会考虑到，用我们的商业资产去推展尝试，推展整个公司向前发展。

关于创意业务：Q：一线城市因为空气污染原因，很多刚刚毕业的学生可能会望而却步。相比之前，同住的市场需求不会会有上升？对于冠寓项目的前景不会会带给影响？邵明晓：我们目前在成都和重庆冠寓开业量较为大，市场体现十分好，出租率十分低。接下来我们不会在一线城市进，污染实际不是尤其关键的因素，首先，北京仍然在展开空气质量提高。第二，很多年轻人还是憧憬在一线城市工作，因为那里的机会还包括收益、成长性都较为好，所以我们也十分寄予厚望这些低量级的城市。

冠寓是龙湖的一个主航道业务，不会持续耕耘。关于香港市场Q：龙湖为什么自由选择合景泰富合作开发启德地块？这个项目的进展如何？邵明晓：香港项目是战略性提供，因为龙湖寄予厚望大湾区，另外启德项目我们和合景泰富合作，合景泰富做到产品品质我们十分接纳，在北京我们就有合作，所以有这样的机缘，就拿了这个项目。香港本身研发的流程跟内地几乎不一样，这是一个十分成熟期和专业的市场，因此这个项目我们不是尤其生气，渐渐的搞清楚，把定位做准，把品质做到出来，稳扎稳打的去做到。Q：龙湖还不会之后在香港拿地么？未来不会会也参予一些其他的项目？ 邵明晓：我们看香港，更好是看整个大湾区未来的机会。

我们辨别在未来五到十年，大湾区将不会沦为中国经济最重要的引擎，在全球范围内的影响力也不会较为大。香港是大湾区十分核心的部分，所以我们指出是个适合机会，但是香港我们刚转入，会一下就尤其重仓，可能会渐渐地解读这个城市、解读客户，再行把我们的产品开发出来，就像我们在深圳、广州的作法。至于大湾区的其他地方，我们不会更为注目，也不会减少一些布局。

关于合伙人：Q：合伙人制度作为鼓舞的基金会多少？大约不会占太大的股份？赵轶：合伙人计划，我们内部有一套评价体系，每年不会根据公司的业绩，从归属于股东的核心利润中萃取3-4%作为资金池，来鼓舞合伙人，有可能是现金的方式，也有可能是股票的方式。Q：龙湖在这个时间点，发售合伙人制度后的考虑到是什么？为什么不做到跟投，向一线人员做到更加多的弯曲？吴亚军：合伙人制度就是一个共享机制。

房地产是一个低资本门槛的操作者，虽然跟投机制可以减少对策画的项目经理、项目团队的约束和鼓舞，但是对于整个公司来说，我们有一个口号叫一个龙湖，也就是对于其他人员，或者非项目策画的人员，也必须全面的鼓舞，所以我们使用现在的模式，而不是在项目层面跟投。跟投的模式对于行业下行周期来讲，鼓舞是很充份的，但是上行周期，对于职业经理人的维护毕竟过于的，所以我们没用这个模式，这也是来自于我们对于行业的理解，以及龙湖自身的价值观。同时，合伙人制度不局限在高管，也有一些不是低管层，而是在专业上有很多贡献的人。合伙人通过议会选举产生，我们另设门槛，重新加入龙湖要两年以上，所以有些新的重新加入龙湖的高管，也没资格重新加入。

这套制度是基于未来的竞争力，为公司修养人才考虑到的，修养的是具备企业家精神的人才，从现在来看，对公司的管理层还是构建了一个相反的鼓舞。

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